經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整和持續(xù)半年多的政策松綁，房地產(chǎn)走勢(shì)如何？2015年房地產(chǎn)真的會(huì)出現(xiàn)人們預(yù)期的“止跌回升”嗎？從前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)既難以止跌，更不可能回升，房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”（由上升趨勢(shì)轉(zhuǎn)為下降趨勢(shì)）一旦形成，不可能輕易改變。房地產(chǎn)調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度調(diào)整期的重要部分。２００８年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是外部環(huán)境的變化使出口增長(zhǎng)進(jìn)入“常態(tài)增長(zhǎng)區(qū)間”，由遠(yuǎn)高于GDP增速轉(zhuǎn)為與GDP增長(zhǎng)同步甚至略低，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度由10%以上回落至8%左右；第二階段，則是以房地產(chǎn)調(diào)整為主的內(nèi)需調(diào)整（投資增長(zhǎng)向新常態(tài)轉(zhuǎn)變，投資由遠(yuǎn)高于GDP的增速轉(zhuǎn)向與GDP同步甚至略低），導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)再放慢到6－7%的水平。其中房地產(chǎn)調(diào)整才剛剛開(kāi)始，遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，我們估計(jì)這一過(guò)程至少還要持續(xù)５、６年，上漲１５年，調(diào)整５、６年，這非常符合長(zhǎng)周期調(diào)整規(guī)律，任何政策都改變不了這一內(nèi)在發(fā)展趨勢(shì)。
前２個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，房市跌勢(shì)不改。盡管最近幾個(gè)月房地產(chǎn)增幅下降幅度趨緩，但下降趨勢(shì)并未改變。前２個(gè)月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)１０.４%，比去年全年回落０.１個(gè)百分點(diǎn)。其中存在明顯的區(qū)域差異，即東部回升，中西部繼續(xù)放慢，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)11.4%，比去年全年提高1個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)和西部地區(qū)分別增長(zhǎng)6.7%和11.1%，比去年全年分別回落1.8個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。從投資看，房地產(chǎn)有企穩(wěn)的跡象，特別是東部地區(qū)投資的回升似乎在給市場(chǎng)傳遞這樣的信號(hào)。但我們?nèi)绻麖匿N售面積和銷售額看，結(jié)論會(huì)非常不一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有企穩(wěn)、轉(zhuǎn)好，相反在進(jìn)一步惡化。前２個(gè)月商品房銷售面積下降１６.３%，比去年同期跌幅擴(kuò)大16.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年跌幅擴(kuò)大８.７個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積下降幅度更大，達(dá)－１７.８%。而且從區(qū)域看，東部地區(qū)銷售面積的下降并不是在趨緩，而是同步在加速下行。
從以上供給與需求的增長(zhǎng)看，房地產(chǎn)調(diào)整呈現(xiàn)出非對(duì)稱性特征，即投資增長(zhǎng)回落幅度在收窄（在東部地區(qū)出現(xiàn)了回升），但市場(chǎng)銷售卻呈現(xiàn)了跌幅擴(kuò)大的情況，這對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生什么樣影響？我們的看法是，這種不對(duì)稱調(diào)整深藏著巨大隱患。在市場(chǎng)的內(nèi)在力量作用下，房地產(chǎn)的需求在持續(xù)下行，但房地產(chǎn)供給卻不肯作出回應(yīng)，一直拒絕調(diào)整。在需求嚴(yán)重不足的情況下，為什么房地產(chǎn)商繼續(xù)增加供給呢？這其中的原因值得我們認(rèn)真分析。大致有這么兩個(gè)原因：一是房地產(chǎn)商得到了地方政府的強(qiáng)有力支持，特別是去年底以來(lái)，央行也在明顯松綁貨幣政策，既降準(zhǔn)又降息，在他們看來(lái)，救市已得到了中央政府的確認(rèn)，因此，他們有底氣，也才有“逆市場(chǎng)”的選擇――繼續(xù)增加投資。二是他們被長(zhǎng)期慣壞了，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一種長(zhǎng)期誤判，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)永遠(yuǎn)上漲，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)永遠(yuǎn)繁榮，中國(guó)的城市化遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，仍處于加速期，房地產(chǎn)繁榮也就不會(huì)終結(jié)，他們生活在自己編制的謊言中。他們打死也不降價(jià)（政府也力挺不降價(jià)，甚至出現(xiàn)誰(shuí)降價(jià)就懲罰誰(shuí)的怪現(xiàn)象），他們害怕降價(jià)會(huì)導(dǎo)致更多的“持幣觀望”，陷入惡性循環(huán)。但他們完全不明白：十多年房地產(chǎn)投資和價(jià)格的超高速增長(zhǎng)意味著什么？在已經(jīng)有巨大的存量的情況下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)十多年保持２０%以上的高增長(zhǎng)必然會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，這在許多產(chǎn)業(yè)上都是如此，如家電行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等。需求與供給非對(duì)稱的調(diào)整，意味著房子越產(chǎn)越多，成交卻越來(lái)越少，結(jié)果是產(chǎn)能過(guò)剩越來(lái)越嚴(yán)重，市場(chǎng)得不到“出清”，這種情況持續(xù)的越久，便意味著房地產(chǎn)和金融的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)越積越大。必須改變房地產(chǎn)的“救市”政策，即地方政府必須鼓勵(lì)房地產(chǎn)商“降價(jià)促銷”，釋放需求，同時(shí)，抑制投資（也就是供給）增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)供需同步調(diào)整，加快市場(chǎng)“出清”。救房地產(chǎn)不能靠某種反市場(chǎng)的力量“硬杠”，要靠市場(chǎng)，既然市場(chǎng)需求（銷售面積持續(xù)下降）出現(xiàn)了明顯的調(diào)整趨勢(shì)，那么價(jià)格調(diào)整和供給調(diào)整必須與之同步推進(jìn)，價(jià)格下跌了，需求就會(huì)有所增加，“穩(wěn)價(jià)穩(wěn)投資”的結(jié)果是“需求越來(lái)越萎縮”，從而使經(jīng)濟(jì)循環(huán)越來(lái)越不暢，尤其是資金缺乏流動(dòng)性，將使房地產(chǎn)出現(xiàn)“一潭死水”。還有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)，不要懼怕房地產(chǎn)調(diào)整（房?jī)r(jià)和投資的下降），房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)程就是去泡沫化過(guò)程，去泡沫化過(guò)程就是逐步消除和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。房地產(chǎn)調(diào)整會(huì)產(chǎn)生出一些“正能量”，如它將有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化，有利于縮小居民收入差距，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是有利于將更多的資金和資源投入到產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新活動(dòng)之中，而房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期化卻是結(jié)構(gòu)升級(jí)、收入差距擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化滯后的“攔路虎”。
關(guān)于作者：王小廣，國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部副主任，研究員。
